Banyak sekali generasi Z dan generasi milenial yang bilang bahwa mereka tidak mampu membeli rumah karena harga properti sekarang sudah terlampau mahal. Bernarkah seperti itu? Sebenarnya jika kita mau memikirkannya dengan detail, kita bisa kok mencari strategi membeli rumah sesuai kemampuan.
Membeli rumah pertama sesuai dengan gaji atau pendapatan adalah hal yang sangat penting untuk di pertimbangkan. Jangan sampai karena hanya ego semata, kita memaksakan diri untuk langsung membeli “rumah impian” tapi disisi lain kita pusing untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari.
Kata orang, “bermimpilah apapun dan biarkan semesta mendukung mimpimu dengan caranya sendiri”. Hmm.. ada benarnya, tapi pada kenyataannya tidak sesimple itu ya? Kita perlu menghitung impian kita secara detail agar bisa lebih nyata. Jangan sampai, kita sudah capek-capek berhemat, nabung sana sini tapi tetap saja impian kita membeli rumah tidak terwujud.
Oleh karena itu, kita tidak hanya akan membahas bagaimana sih strategi membeli rumah sesuai kemampuan atau gaji saat ini, tapi juga simulasinya. Dengan begitu, Anda bisa menghitung mimpi Anda sendiri dalam membeli rumah. Yuk langsung saja kita bahas!
1. Pertimbangkan Harga Rumah
Berbicara tentang harga rumah yang bisa kita beli, maka kita harus mempertimbangkan 2 hal yaitu : Jumlah DP yang kita miliki dan juga cicilan KPR tiap bulannya. Kita bahas dulu tentang DP atau Downpayment ya!
DP adalah uang muka yang harus di bayarkan untuk membeli rumah secara KPR. Besaran DP berbeda-beda tergantung syarat dari developer maupun bank, namun biasanya 20-30% dari harga rumah atau lebih dari itu, sesuai dengan kamampuan kita. Dana DP bisa berasal dari uang sendiri atau orang lain.
DP yang berasal dari diri sendiri bisa di dapatkan dari gaji kita ketika bekerja, lalu melakukan financial planning dan menginvestasikannya. Sementara jika DP nya berasal dari orang lain, bisa berupa pemberian dari orangtua, pasangan ataupun mertua. Sekarang kita bahas tentang KPR!
Tenor KPR (Kredit Pemilikan Rumah) yang bisa kita ambil biasanya bisa sampai dengan 20 tahun. Selain membayar cicilan harga rumahnya, kita juga harus membayar bunganya. Bunga KPR ada dua macam, yakni yang bersifat fix (tetap), floating (mengambang) dan campuran keduanya. Cicilan ini sangat bergantung pada jumlah penghasilan kita sekitar 30-35% dari penghasilan bulanan.
Misalnya jika gaji kita Rp 20 juta perbulan, maka cicilan maksimalnya adalah Rp 6-Rp 6,5 juta. Semakin besar penghasilan kita, maka jumlah cicilan yang bisa di bayar juga akan semakin besar. Lalu, apa saja sih yang kira-kira harus di pertimbangkan jika kita ingin membeli rumah sesuai kemampuan? Yuk kita lanjutkan pembahasanya!
2. Menetapkan Kapan Ingin Membeli Rumah
Kita mulai dengan pertanyaan : “Kapan Anda ingin membeli rumah? (Minimal DPnya saja dulu). Misalnya saja 2 tahun lagi kita ingin menyiapkan DP rumah. Berarti kita punya 24 bulan untuk menabung. Apa pendasarannya?
Tidak masalah jika dalam menetapkan waktu ini Anda bisa mendasarkan pada keinginan atau impian ideal Anda terlebih dahulu atau gambaran kasar. Nanti ketika sudah betemu dengan angka, Anda bisa mengevaluasinya. Untuk penjelasan lebih detail, kita akan menggunakan simulasi perhitungan dengan menggunakan beberapa asumsi.
3. Memilih Cara Cash atau KPR
Selain menggunakan metode KPR, Anda juga sebenarnya bisa membeli rumah secara cash keras atau cash bertahap. Jika Anda punya dana cash, tidak ada salahnya untuk langsung melunasi rumah. Artinya Anda harus menyiapkan dana 100% dari harga rumah.
Tapi secara pribadi, saya cenderung akan memilih KPR jika seandainya pun memiliki uang cash yang cukup untuk membeli rumah. Dengan asumsi dananya bisa di putar ke investasi yang memiliki return sebesar 15%. Katakanlah bunga cicilan KPR itu 10%, maka surplus 5% dari return investasi bisa di gunakan untuk keperluan lainnya.
Bagaimana dengan Anda?
Memilih cash atau KPR memiliki konsekwensinya masing-masing. Anda bisa membaca artikel lain untuk mencari tahu tentang hal tersebut lebih detail lagi.
Baca juga,
- Pembayaran Rumah Cash, KPR, Over Kredit, Cash Bertahap, Pilih Mana?
- Plus Minus, Strategi dan Biaya-biaya Membeli Rumah Cash
4. Menghitung Berapa Uang yang Dimiliki Saat ini
Strategi membeli rumah sesuai kemampuan selanjutnya adalah dengan mendetailkan apa saja aspek-aspek yang terkait dengan pembelian rumah. Salah satunya adalah dengan menghitung berapa uang yang dimiliki saat ini. Uang yang dimaksud di sini bukanlah jumlah uang Anda secara keseluruhan ya, tapi dana yang di persiapkan khusus untuk membeli rumah.
Seperti yang sudah di sebutkan sebelumnya, dana DP bisa berasal dari diri sendiri atau orang lain. Sekarang coba hitung berapakah tabungan yang Anda miliki saat ini untuk modal DP rumah?
Ini bisa menjadi start awal Anda untuk merincikan berapa kira-kira harga rumah yang bisa Anda beli, berapa uang yang harus di tabung untuk memiliki DP.
5. Hitung Inflasi Properti Tiap Tahunnya
Seperti yang sudah kita tahu bahwa inflasi selalu terjadi setiap tahunnya. Termasuk juga harga properti. Oleh karena itu penting bagi kita untuk menghitung berapa harga rumah yang akan kita beli ditahun yang sudah di rencanakan dengan memasukan asumsi inflasi. Inflasi propertri biasanya sekitar 10% tiap tahun (bisa berubah atau berbeda).
Selain itu, nantinya mungkin income kita pun akan bertambah tiap tahunnya. Jadi coba perhatikan berapa persen income Anda akan naik dan berapa jumlah gaji Anda saat Anda ingin memulai KPR nanti. Sudah tergambar? Yuk lanjutkan ke poin selanjutnya!
6. Pilih Produk Investasi Dengan Return yang Pas
Dalam berinvestasi untuk mempersiapkan dana pembelian rumah, sebaiknya tidak asal. Ada beberapa hal yang perlu kita perhatikan, diantaranya berapa persen dana yang bisa kita taruh untuk investasi dan juga present value serta future valuenya.
Seperti yang sudah saya katakan sedari awal, jika saya yang akan membeli rumah maka saya akan cenderung memilih KPR namun dengan memberikan DP yang lebih besar. Supaya cicilan KPR nya tidak terlalu berat nantinya. Nah, uang sisa dari uang yang dimiliki akan ditaruh di instrumen investasi dengan return yang lebih tinggi dibanding inflasi.
Namun jika Anda masih menabung untuk DP, sebisa mungkin taruhlah uang Anda ke dalam instrumen investasi yang memiliki return minimal 10%. Seperti misalnya, reksadana, P2P lending atau Obligasi. Anda juga bisa mempertimbangkan strategi untuk memperbesar keuntungan dalam berinvestasi.
7. Hitung Kemampuan Membayar KPR
Dalam menghitung kemampuan kita dalam membayar cicilan KPR ada beberapa variabel yang harus kita masukan, di antaranya :
- Gaji kita sewaktu hendak mengajukan KPR. Asumsikan, ada kenaikan gaji sebesar 6% tiap tahunnya. Misalnya kita hendak KPR di tahun 2024 (2 tahun lagi), maka hitunglah gaji Anda saat ini dengan peningkatan 6% selama 2 tahun kedepan.
- Cicilan KPR, sekitar 35% dari keseluruhan income kita
- Periode cicilan, misalnya kita ambil yang 240 bulan (20 tahun)
- Bunga KPR, kita asumsikan saja 12% per tahun
Nah, dengan menghitung variabel-variabel di atas kita bisa tahu berapa sih harga maksimal rumah yang bisa kita beli sesuai perencanaan (memasukan asumsi inflasi properti).
Simulasi Strategi Membeli Rumah Sesuai Kemampuan
Dengan semua pertimbangan diatas, bagaimana cara menghitung pembelian rumah yang realistis? Coba perhatikan simulasi di bawah ini!
Misalnya saja kita mulai dengan gaji Rp 5 juta perbulan ya. Kita ambil misalnya 20% nya untuk investasi DP rumah, berarti sekitar Rp 1 juta dan menabung selama 2 tahun (24 bulan). Kita merencanakan menggunakan tenor KPR selama 20 tahun (240 bulan).
Sementara itu, uang yang Anda miliki saat ini (untuk DP) adalah Rp 100 juta. Dengan asumsi return investasi sebesar 10%, maka future value (nilai uang) yang akan Anda miliki selama 2 tahun adalah sekitar Rp 148 juta.
Lalu misalnya Anda di bantu untuk mengumpulkan DP rumah oleh orang tua atau pasangan sebesar Rp 100 juta. Sehingga jika di jumlahkan DP maksimalnya adalah Rp 248 juta. Nah, sekarang kita akan menghitung jumlah cicilan KPR dan berapa harga rumah yang bisa Anda beli. Kita mulai dengan menghitung gaji di waktu Anda akan mengambil KPR yakni 2 tahun lagi.
Katakanlah gaji kita naik sebesar 6% tiap tahunnya. Sehingga ketika tahun 2024 nanti gaji Anda yang saat ini Rp 5 juta berubah menjadi Rp 5,6 juta. Lalu berapa cicilan KPR maksimal yang bisa Anda ambil?
Kita bisa mengasumsikan cicilan KPR Anda adalah 35% dari income yakni sebesar Rp 1,9 juta. Dengan asumsi tenor KPR selama 20 tahun (240 bulan) dan bunga KPR 12%, maka utang maksimal yang bisa Anda tanggung adalah sebesar Rp 178 juta.
Kita tinggal menjumlahkan antara DP dan juga utang maksimal Anda : Rp 427 juta-an. Inilah harga rumah yang bisa Anda beli di tahun 2024 nanti. Dengan kenaikan inflasi properti 10% maka harga rumah Anda tahun 2022 ini sekitar Rp 352 juta-an.
Tentu saja simulasi diatas tidak selalu bisa diterapkan langsung untuk impian Anda. Sebab perhitungannya di dasarkan pada asumsi-asumsi yang sudah di tetapkan seperti lamanya menabung untuk DP, nilai return dari investasinya dll. Jadi silahkan Anda masukan angka sesuai dengan konteks Anda masing-masing.
Baca juga, Properti Makin Mahal, Berikut 8 Tips Membeli Rumah Impian!
Penutup
Nah itulah strategi membeli rumah sesuai kemampuan. Dengan menghitung mimpi kita lebih awal, kita bisa memperkirakan apakah kita benar-benar bisa membeli rumah atau tidak. Jangan sampai sudah berhemat dan menabung tapi tetap saja tidak bisa membeli rumah. Karena masalahnya bukanlah pada habit menabung kita, namun pada jumlah income dan juga strateginya.
Jika kita sudah menghitung mimpi dalam membeli rumah dan ternyata bisa di ketahui kalau dengan jumlah income tertentu kita tidak bisa mewujudkannya, maka kita bisa segera mengubah strategi. Jadi, tidak ada yang tidak mungkin kan?
Generasi milenial ataupun generasi Z juga bisa kok membeli rumah. Baiklah, itu saja sharing kali ini, smeoga tips dan simulasi diatas bermanfaat untuk Anda.
