Membeli rumah over kredit menjadi salah satu alternatif untuk kamu yang ingin memiliki hunian. Over kredit atau take over merupakan metode jual beli rumah dengan cara memindahkan kredit dari debitur lama ke debitur baru.
Debitur lama ini adalah pemilik awal, sedangkan debitur baru merupakan pembelinya. Jual beli rumah over kredit diatur dalam keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995. Pembeli harus memperhatikan peraturan yang telah ditetapkan .
Membeli rumah over kredit dianggap menguntungkan karena rumah sudah dicicil sejak lama. Rumah yang dicicil sejak lama akan dikenakan bunga KPR saat itu, sedangkan rumah yang baru saja dicicil akan dikenakan bunga saat ini yang tentunya lebih besar. Hal ini dikarenakan bunga KPR yang terus naik setiap tahunnya.
Ada untung rugi ketika Anda ingin membeli rumah over kredit, seperti beberapa hal berikut:
Keuntungan Membeli Rumah Take Over
– Bunga KPR yang lebih kecil
Jika rumah yang akan dibeli tersebut KPRnya sudah berjalan sejak lama tentu saja dikenakan tarif sejak awal memulai dulu. Dengan kata lain Anda akan dikenakan tarif bunga KPR yang lebih murah. Hal ini karena biasanya bunga KPR akan naik setiap tahunnya.
– Waktu KPR yang tidak terlalu lama
Jika Anda membeli rumah KPR tentu mengetahui bahwa ada perjanjian waktu dalam sistem KPR. Biasanya antara 10, 15 dan 20 tahun. Jika waktu ini dirasa terlalu lama, maka bisa menggunakan cara over kredit untuk memangkas waktunya.
– Mendapatkan rumah dengan lokasi yang diinginkan
Biasanya rumah dengan lokasi strategis sudah menjadi pilihan pembeli pertama. Jika lokasi yang Anda inginkan sudah dibeli orang lain, maka bisa menggunakan sistem ini untuk rumah yang diinginkan.
– Rumah sudah bisa langsung ditempati
Beberapa rumah yang KPRnya sudah berjalan sudah bisa langsung ditempati. Dengan membeli rumah over kredit anda sudah bisa melihat visual dari rumah yang akan dibeli. Dengan begitu rumah tersebut juga sudah bisa langsung ditempati karena sudah pernah ditempati sebelumnya.
Kerugian Membeli Rumah Over Kredit
– Proses yang cukup Panjang
Untuk memastikan proses jual beli berjalan lancar sehingga pembeli dan penjual sama-sama diuntungkan maka aka nada beberapa proses memastikan dokumen serta prasyarat. Biasanya proses inilah yang akan memakan waktu cukup lama.
– Tambahan biaya untuk mengurus proses
Dalam proses membeli rumah over kredit salah satu yang menjadi perhatian adalah balik nama sertifikat rumah. Untuk melakukan balik nama ini tentu membutuhkan biaya tambahan yang perlu dikeluarkan.
– Sertifikat atas nama debitur
Sertifikat yang masih atas nama debitur ini berpotensi membawa masalah jika tidak diurus hingga selesai. Karena prosesnya Panjang, biasanya pembeli akan malas mengurus hal ini. Mengurus surat menyurat adalah hal yang wajib dijalankan agar tidak ada masalah dikemudian hari.
Untuk membeli rumah take over ada dua cara yang bisa Anda lakukan, yaitu membeli melalui notaris atau melalui bank. Untuk menentukan caranya ini pembeli dan penjual bisa bersepakat terlebih dahulu.
Baca yuk tentang 10 Tips Agar Lolos KPR Rumah
Biasanya over kredit melalui notaris akan lebih cepat prosesnya dibanding melalui bank.
Cara Over Kredit Melalui Notaris
1. Mencari Notaris
Langkah pertama yang perlu Anda lakukan adalah mencari notaris yang sudah berpengalaman dan kompeten. Biasanya notaris yang sudah berpengalaman akan memudahkan pembeli dan penjual dalam transaksi take over rumah KPR ini.
2. Membawa Dokumen Berkas Rumah
Datanglah ke notaris berdua dengan membawa dokumen atau berkas rumah yang diperlukan. Berkas yang wajib dibawa oleh penjual adalah SHM dan IMB. SHM adalah singkatan dari Surat Hak Milik sedangkan IMB adalah Izin Mendirikan Bangunan.
Saat datang ke sana Notaris akan membuat akta jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Selain itu juga akan dibuat surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan pengambilan sertifikat.
Dengan surat pengalihan yang telah dibuat tadi, meskipun sertifikat masih atas nama penjual, hak milik sudah beralih kepada pembeli.
Surat tersebut adalah sah secara hukum, sehingga penjual tidak memiliki kewajiban untuk membayar cicilan yang masih ada dan tidak punya hak untuk mengambil sertifikat asli yang menjadi jaminan di bank.
3. Memberi Tahu Pihak Bank
Jika sertifikat rumah masih atas nama pembeli dan bank tidak tahu bahwa sudah terjadi transaksi jual beli di notaris, maka sewaktu-waktu penjual membayar cicilannya sendiri ia bisa mengambil sertifikat rumah yang atas namanya tersebut.
Maka dari itu, pastikan pihak bank tahu bahwa anda telah melakukan over kredit dengan si pembeli. Atau setelah memproses jual beli rumah KPR di notaris, Anda bisa langsung mengurusnya di bank.
Keuntungan membeli rumah take over melalui notaris adalah prosesnya yang cenderung lebih cepat dan mudah dibandingkan take over melalui bank. Karena prosesnya yang cepat maka biaya mengurusnya pun jadi lebih murah.
Tapi ada beberapa kekurangan jika Anda membeli rumah take over lewat notaris. Seperti sertifikat rumah yang masih jadi jaminan di bank masih atas nama penjual, Anda membayar cicilan atas nama penjual, dan beberapa kekurangan lainnya jika ternyata ada masalah di masa depan.
Cara Over Kredit Melalui Bank
Take over melalui bank dinamakan “alih debitur” dan proses ini merupakan yang paling aman karena langsung melalui pihak yang bersangkutan. Tapi proses alih debitur di bank memang membutuhkan waktu yang lebih lama dalam prosesnya.
Lalu apa saja yang harus dilakukan untuk membeli rumah over kredit melalui bank langsung? Simak penjelasannya berikut:
1. Langkah pertama penjual dan calon pembeli datang langsung ke bank, ke bagian administrasi atau customer service.
2. Sampaikan kepada customer service bahwa ingin mengajukan alih debitur atau over kredit rumah KPR.
3. Biasanya customer service akan memberi tahu beberapa persyaratan yang harus dipenuhi, berikut beberapa persyaratannya:
- Data Penjual dan Pembeli
- Foto copy Kartu keluarga (KK)
- Foto copy KTP suami istri
- Foto copy Akta Nikah
- Foto copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila perlu, untuk WNI keturunan)
- Foto copy Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
- Foto copy sertifikat yang berisi keterangan atau stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank bersangkutan
- Data Objek jual beli, yaitu tanah atau bangunan
- Foto copy IMB
- Foto copy SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi dengan bukti lunasnya (STTS)
- Print out bukti pembayaran angsuran yang terakhir sebelum mengajukan over kreditBuku tabungan asli yang digunakan untuk pembayaran angsuran
4. Jika semua persyaratan telah ada dan terpenuhi maka pihak bank akan meneliti terlebih dahulu mengenai surat menyurat tersebut.
5. Jika pengajuan sudah disetujui maka resmi pembeli akan bertindak sebagai debitur baru dan menandatangani perjanjian kredit baru, akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT).
Itulah du acara membeli rumah over kredit yang dapat Anda lakukan. Masing-masing cara ada keuntungan dan kelemahannya. Agar sesuai dengan kapasitas dan tidak salah melangkah, berikut beberapa tips take over rumah yang aman dan sah:
Simak artikel ulasan tentang, Bagaimana Rahasia Cicilan KPR Cepat Lunas ?
Tips Membeli Rumah dengan Cara Take Over yang Aman dan Sah
1. Lakukan Survei
Sebelum melakukan hal apapun, ada baiknya Anda melakukan survei terlebih dahulu. Dalam hal membeli rumah take over Anda bisa mencari tahu mengenai lokasi, biaya, calon penjual, bank tempat melakukan KPR, resiko, dan sejenisnya.
Lakukan survei lebih dari satu data agar bisa menjadi perbandingan dan memilih yang terbaik. Dengan melakukan beberapa survei Anda akan mendapat banyak informasi yang akan sangat berguna dalam melakukan pembelian rumah take over.
2. Hitung Untung Rugi
Setelah melakukan survei ke banyak ruman over kredit tentu Anda bisa membandingkan dan menghitung untung ruginya. Biasanya calon pembeli bisa mengkaji ulang berkaitan dengan biaya pembelian dan simulasi cicilan bulanan. Apa benar rumah take over membuat Anda menjadi lebih hemat atau malah lebih boros.
Bisa jadi setalah melakukan perhitungan sebenarnya akan lebih hemat dan aman jika melakukan KPR secara langsung dan mulai dari awal. Atau membangun hunian sesuai keinginan sedikit demi sedikit dari uang yang dimiliki.
Dari segi lingkungan dan efektivitas rumah juga dapat dipertimbangkan. Apakah masih layak atau bisa mencari alternatif lain agar mendapat hunian yang diinginkan.
3. Periksa Dokumen Asli
Dokumen asli yang dimaksud adalah
- Foto copy IMB
- Foto copy Perjanjian Kredit
- Foto copy sertifikat penjamin pada bank
- Foto copy SPPT PBB dan bukti lunasnya
- Serta buku tabungan yang digunakan untuk pembayaran angsuran
4. Meneliti rekam jejak pemilik kredit sebelumnya
Rekam jejak pemilik sebelumnya dalam melakukan kredit sangat berpengaruh terhadap KPR yang akan Anda teruskan. Jika over kredit tersebut dilakukan karena pemilik sebelumnya tidak mampu melunasi angsuran maka Anda wajib memeriksa apakah ada tunggakan.
Tunggakan yang terjadi ini biasanya berpengaruh pada tambahan bunga dan penalty. Bunga tambahan dan penalty ini akan menjadi tanggung jawab Anda jika over kredit sudah disetujui. Maka dari itu ada baiknya Anda meminta Salinan bukti pembayaran yang telah disetor pemilik terdahulu agar tidak kena biaya tambahan ini.
5. Menentukan cara
Setelah melakukan survei, berbagai pertimbangan serta diskusi kepada orang yang berpengalaman dan Anda fiks ingin membeli rumah over kredit maka perlu menentukan caranya. Di atas telah dijabarkan 2 cara over kredit rumah. Apakah ingin melakukannya melalui notaris atau langsung melalui bank.
Dalam tahap ini perhitungkan secara real kondisi yang sedang dihadapi. Jika Anda perlu untuk langsung menempati rumah tersebut mungkin bisa melalui notaris terlebih dahulu, lalu baru menguruh ke bank. Tapi jika waktu yang dimiliki masih banyak, pembelianpun santai dilakukan maka tidak ada salahnya memilih over kredit langsung melalui bank.
Yuk simak ulasan tentang, Pembayaran Rumah Cash, KPR, Over Kredit, Cash Bertahap, Pilih mana?
Itulah langkah-langkah membeli rumah over kredit yang sah dan aman. Mulai dari melakukan survei, mempertimbangkan baik buruk, surat menyurat, hingga pemilihan apakah melalui notaris atau bank. Semoga dengan informasi ini Anda terbantu dan bisa mengambil keputusan dengan baik.
Untuk membeli rumah bagaimanapun caranya pasti ada kelebihan dan kekurangannya. Maka dari itu kita butuh mempertimbangkan kondisi dan keadaan kita sehingga memilih cara yang paling sesuai untuk membeli rumah over kredit
