Sudah jadi rahasia umum kalau properti merupakan salah satu bisnis yang paling menjanjikan dan banyak dipilih dari generasi ke generasi. Mampu menghasilkan banyak cuan, Anda harus tahu kalau memulai bisnis properti tidaklah murah. Ada berbagai biaya bisnis properti yang wajib dikeluarkan jika ingin bisnis bisa berjalan.
Apalagi jika Anda menggeluti bisnis properti di Indonesia, sejumlah biaya ini memang jadi kewajiban karena jika tidak disanggupi, bisnis tak bakal berjalan. Segera setelah sejumlah biaya ini beres, Anda bisa mulai membangun kawasan perumahan, gedung apartemen hingga rumah kos.
Meskipun ada cukup banyak biaya bisnis properti yang wajib dikeluarkan, lagi-lagi Anda harus memahami kalau setidaknya properti punya empat jenis keuntungan berbeda. Mulai dari cash flow alias recurring income, depreciation, appreciation hingga tentunya capital gain. Bahkan di beberapa negara, ada tambahan cuan bernama amortization.
Baca juga: Mengenal Manajemen Resiko Dalam Bisnis dan Langkah-langkahnya
Nah, bagi Anda yang hendak memulai perjalanan sebagai pebisnis properti, sejumlah biaya bisnis properti berikut ini bisa jadi pertimbangan dan wajib diketahui lebih dulu. Dengan begitu, Anda bisa menjalankan bisnis lebih tenang dan memaksimalkan cuan dalam jangka panjang.
1. Biaya IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
Biaya bisnis properti yang harus Anda ketahui pertama kali adalah pembayaran IMB. Entah mau membangun atau merenovasi sebuah properti, IMB merupakan tahapan yang wajib diperhatikan. Setidaknya ada tiga jenis IMB yakni IMB Bangunan Baru, IMB Renovasi dan IMB Bangunan Lama.
2. Biaya Pembuatan AJB (Akta Jual Beli)
AJB adalah sertifikat penting dalam bisnis properti sehingga biaya bisnis properti yang wajib dibayarkan berikutnya merupakan harga pembuatan AJB. Untuk besarannya sendiri memang berbeda-beda di setiap lokasi seluruh Indonesia, tetapi nilai maksimalnya adalah 1% dari harga transaksi.
Hanya saja sebelum mengeluarkan biaya pembuatan AJB, Anda harus melunasi biaya pengecekan sertifikat, BPHTB, PPh, PPn dan PPnBM terlebih dulu.
3. Biaya Pengecekan Sertifikat
Semua orang sudah tahu bahwa dalam bisnis properti, sertifikat adalah kekuatan mutlak atas kepemilikan aset. Untuk itulah dalam setiap transaksi properti, penjual wajin menyertakan sertifikat asli dan calon pembeli berhak memintanya. Jika perlu, calon pembeli bisa melakukan pengecekan atas sertifikat tersebut.
Biasanya pengecekan sertfikat properti entah tanah atau bangunan bisa dilakukan di kantor pertanahan setempat. Lewat proses pengecekan sertifikat ini, Anda bisa tahu apakah properti yang dimiliki memang benar-benar ada, bukan terlibat sengketa dan bermasalah.
Supaya terhindar dari kasus penipuan, biaya pengecekan sertifikat wajib disiapkan mereka yang hendak beli atau berbisnis properti.
4. PBB (Pajak Bumi Bangunan)
Inilah biaya bisnis properti yang jadi kewajiban yakni PBB. Hingga saat ini pemerintah menetapkan PBB sebesar 0,5% dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak).
Misalnya, Anda hendak beli rumah di Bandung sebesar Rp300 juta dengan NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) sebesar Rp15 juta. Maka dari jumlah itu, NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) untuk perhitungan PBB sebesar Rp285 juta dengan nominal NJKP yang sebesar 20% dari NJOP adalah Rp57 juta.
Nah dari NJKP itu, Anda akan memperoleh besaran PBB yakni 0,5% dari NJKP yakni Rp285 ribu yang wajib dibayarkan.
Baca juga: 5 Kemampuan Wajib Perusahaan Agar Bertahan Saat Perekonomian Sulit
5. PPnBM (Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah)
Mengincar rumah mewah dengan harga Rp10 miliar karena memiliki berbagai fasilitas super lengkap seperti kolam renang pribadi, lahan seluas 500 m2 sampai sistem keamanan canggih? Boleh-boleh saja. Namun Anda harus tahu kalau ada yang namanya PPnBM dan jadi salah satu biaya bisnis properti yang harus dibayarkan.
Seperti namanya, PPnBM ini cuma dikenakan pada transaksi barang-barang mewah termasuk rumah dengan harga lebih dari Rp5 miliar dan luas bangunan di atas 400 m2, serta apartemen atau kondotel seluas 150 m2 lebih. Untuk barang-barang mewah itu, pemerintah menetapkan PPnBM sebesar 20%.
Sehingga kalau Anda hendak membeli rumah di ibukota Jakarta seharga Rp10 miliar, setidaknya siapkan juga modal sebesar Rp2 miliar untuk PPnBM, atau Anda bakal jadi kejaran petugas pajak.
6. PPn (Pajak Pertambahan Nilai)
Hendak membeli ruko dengan harga lebih dari Rp36 juta? Maka salah satu biaya bisnis properti yang jadi kewajiban adalah PPn. Dilansir Finansialku, nilai PPn yang berlaku di Indonesia adalah sebesar Rp10 juta dan cuma wajib dibayarkan satu kali saja ketika Anda membeli properti tersebut.
Contohnya adalah Anda beli ruko di Semarang yang sangat strategis sebesar Rp375 juta. Maka PPn-nya sebesar Rp37,5 juta. Kalau transaksi ini dilakukan lewat developer, pembayaran dan pelaporan jadi kewajiban developer. Namun jika transaksi dilakukan oleh pembeli langsung, wajib dibayar maksimal pada tanggal 15 bulan berikutnya.
7. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Untuk Anda yang merupakan investor atau pebisnis properti, tentu saja BPHTB adalah salah satu biaya bisnis properti yang lazim dikeluarkan di Indonesia. Setelah membayarkan BPHTB sesuai aturan pemerintah negeri ini, Anda tentu akan lebih leluasa dalam hal kepemilikan atau melakukan transaksi atas properti itu.
Jika sesuai dengan aturan pemerintah, BPHTB dihitung sebesar 5% dari selisih harga beli properti yang dikurangi NJOPTKP.
Bingung?
Anggap saja Anda hendak beli rumah di Surabaya dengan luas tanah 250 m2 dan luas bangunan 150 m2. Jika sesuai dengan NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak), harga tanah di Surabaya adalah Rp650 ribu per m2 dan nilai bangunan adalah Rp400 ribu per m2, serta NJOPTKP sebesar Rp60 juta, berapa besar BPHTB yang harus Anda bayar?
Pertama hitung terlebih dulu harga rumah yang harus Anda bayar yakni harga tanah (250 x Rp650 ribu) = Rp162.500.000 dan harga bangunan (150 x Rp400 ribu) = Rp60 juta, jadi totalnya adalah Rp222.500.000. Jika NJOPTKP adalah Rp60 juta, maka NJKP sebesar Rp162.500.000.
Nah dari jumlah NJKP itu, maka lima persennya ialah Rp8.125.000 yang merupakan BPHTB yang wajib Anda bayarkan.
8. Biaya Notaris
Dalam setiap bisnis properti entah rumah, ruko, rukan, apartemen, kondotel hingga penthouse sekalipun, pasti keberadaan notaris sangat diperlukan. Notaris merupakan pejabat profesional yang akan melakukan pengecekan sertifikat properti, validasi pajak hingga pembuatan surat kuasa.
Lantaran perannya sangat penting dalam transaksi properti itulah, tarif notaris merupakan salah satu biaya bisnis properti yang harus Anda keluarkan. Tentu saja di tiap-tiap daerah tarif notaris ini sangat beragam dan dipengaruhi oleh popularitas serta kualitas pula.
9. Biaya Balik Nama dan PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
Setelah pembuatan AJB selesai dan dibayar lunas, maka biaya bisnis properti berikutnya ialah untuk keperluan balik nama serta PNBP. Untuk proses balik nama sendiri, menjadi kewajiban PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Biasanya notaris yang berprofesi juga sebagai PPAT, akan melakukan tahapan ini saat mengurus AJB.
Baca juga: 5 Standar Customer Service Toko Online yang Bisa Anda Terapkan
10. PPh (Pajak Penghasilan)
Inilah salah satu biaya bisnis properti yang jadi kewajiban pemilik rumah. Jika sebelumnya besar PPh ini adalah 5%, maka mulai 8 September 2016 besar PPh untuk transaksi jual-bali properti terutama rumah yakni sebesar 2,5% dari harga jual.
Kembali lagi pada contoh bahwa Anda mau menjual rumah di Surabaya dengan harga Rp222.500.000 (termasuk tanah dan bangunan). Maka PPh sebesar Rp5.562.500 yang jadi kewajiban Anda ketika rumah tersebut sudah laku. Sekadar informasi, besar PPh untuk beberapa jenis properti berbeda seperti 1% untuk rumah susun.
11. PPn KMS (PPn Kegiatan Membangun Sendiri)
Ingin membangun sendiri rumah dengan luas lebih dari 200 m2, maka biaya bisnis properti yang jadi kewajiban Anda adalah PPn KMS. Sekadar informasi, PPn KMS ini harus dibayar oleh pemilik rumah, alih-alih developer dengan nominal 2% dari ongkos pembangunan.
Anggap saja Anda hendak membangun rumah kos seluas 300 m2 dengan harga per meter Rp4 juta, maka developer mematok harga pembangunan sebesar Rp1,2 miliar. Dengan demikian PPn KMS yang harus dibayar adalah Rp24 juta.
12. Biaya Modal (Cost of Funds)
Mungkin tidak semua pemilik properti bakal dipusingkan dengan cost of funds. Namun faktanya ini merupakan salah satu biaya bisnis properti yang wajib dibayar, terutama jika Anda membutuhkan modal saat hendak membeli properti. Biasanya biaya modal ini diperoleh berkat perhitungan konsultan bisnis atau akuntan pribadi.
Beberapa perusahaan developer biasanya menyertakan perhitungan cost of funds ini dalam bentuk WACC (Weighted Average Cost of Capital). Supaya memperoleh perhitungan biaya modal secara efektif, dalam perhitungannya wajib diberikan informasi bunga terhadap modal itu sendiri jika berupa kredit bank.
13. Biaya Operasional
Biaya bisnis properti ini diperuntukkan pada Anda yang menyewakan properti tersebut. Misalkan saja Anda menyewakan guest house, rumah kos atau mungkin ruko untuk restoran. Nah, bakal ada biaya-biaya operasional yang muncul seperti gaji karyaran, iuran kebersihan dan keamanan hingga biaya listrik, air sampai jaringan WiFi.
Baca juga: Baru Buka Usaha? Ini Cara Cermat Atur Keuangan Bagi Entrepreneur Pemula
14. Biaya Manajemen
Tidak jauh berbeda dengan biaya operasional, biaya manajemen juga bakal muncul kalau properti tersebut dikelola dalam skala yang lebih besar. Misalkan saja bangunan apartemen 15 lantai dengan ratusan unit, Anda harus memperhitungkan biaya manajemen untuk membayar pengelolaan properti tersebut.
Sudah pasti biaya manajemen ini bakal lebih besar daripada biaya operasional sekalipun, karena Anda akan mempekerjakan orang-orang profesional dalam mengelola properti. Terutama dalam hal strategi marketing yang memang mengharuskan properti yang Anda miliki itu laku dalam waktu cepat.
15. Biaya Lain-Lain
Nah, selain sejumlah biaya bisnis properti yang sudah dijelaskan di atas, akan ada biaya lain-lain yang turut dikeluarkan oleh pemilik properti. Misalkan saja jika properti mendadak rusak seperti kebakaran atau bencana alam, diperlukan ongkos untuk pembangunan kembali yang sudah pasti jadi kewajiban pemilik properti.
Untuk itulah ada baiknya para pemilik properti memang melakukan perhitungan secara teliti, supaya tidak merugi. Seperti yang Anda tahu, properti merupakan aset jangka panjang yang tentunya semakin bertambahnya tahun, harganya bakal meningkat.
Hal itu pula yang akhirnya membuat pemilik properti tidak terlalu memusingkan sejumlah biaya bisnis properti yang memang wajib mereka keluarkan. Karena dengan semakin banyaknya jumlah penduduk dan lahan makin terbatas, harga properti sudah pasti bakal langsung melambung.
